房产销售差额纳税会计处理

房产销售差额纳税会计处理

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,其计税方法与项目的开工日期有关,《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,可以选用简易计税方法计税;《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目,只能适用一般计税方法计税.

房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等.

此外,取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.

房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款.

从以上税收政策可以看出,房开企业的简易计税是全额口径,一般计税是差额口径,与前文提到的建筑服务正好相反.

从会计处理的角度看,一般计税方法且允许差额的业务,应通过「销项税额抵减」这个专栏进行核算.

从核算的流程看,笔者主张,取得土地以及支付拆迁补偿费时,仍以价税合计数计入相关成本费用,不进行价税分离,发生纳税义务时,再按照18号公告第五条的规定,以当期销售面积占可供销售面积的比例,计算抵减销项税额.

差额征税的账务处理

1、企业发生相关成本费用允许扣减销售额的情况.

在发生成本费用时,按照应付或实际支付的金额,借记"主营业务成本""存货""工程施工"等科目,贷记"应付账款""应付票据""银行存款"等科目.

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,应按照允许抵扣的税额,借记"应交税费--应交增值税(销项税额抵减)"或"应交税费--简易计税"科目,注意小规模纳税人应借记"应交税费应交增值税"科目,贷记"主营业务成本""存货""工程施工"等科目.

2、金融商品转让按规定已盈亏相抵后的余额作为销售额的情况.

金融商品实际转让月末,若产生转让收益,则按应纳税额借记"投资收益"等科目,贷记"应交税费--转让金融商品应交增值税"科目;若产生转让损失,则可结转下月抵扣税额,借记"应交税费--转让金融产品应交增值税"科目,贷记"投资收益"等科目.

缴纳增值税时,应借记"应交税费--转让金融商品应交增值税"科目,贷记"银行存款"等科目.

年末时,本科目若有借方余额,则借记"投资收益"等科目,贷记"应交税费--转让金融商品应交增值税"科目.

以上就是小编对房产销售差额纳税会计处理做出的解答,希望能够帮到大家.差额征收是指营业税项目,"营改增"试点地区延续该政策,8月1日后由于全国推广,那么增值税一般纳税人就没有这个政策了.差额征收,差额=总营业额-支付给另外的营业额(成本),如,工程应计税的营业额=总工程营业额-分包工程的营业额.如,旅游应计税的营业额=旅游总收入-支付给外地地接的费用.