上海：业主聘请中介机构管理维修资金

账目不清、资金被恶意挪用或侵吞……想要避免维修资金管理的上述矛盾，业主可聘请专业的社会中介机构打理财务。继今年9月，市房地资源局出台《上海市商品住宅维修资金委托财务管理暂行规定》之后，市房地资源局与市物价局近日又联合发文，明确了业主大会委托社会中介机构进行商品住宅维修资金代理记账、年度审计以及工程预（决）算审价等有关收费问题，从而为社会中介参与维修资金财务管理定出了收费参考标准。

殷先生是上海市中心某高档住宅的业委会委员，他最近一直在为向原物业公司追讨债务而烦心。从某会计师事务所对维修资金等账目的审计结果来看，前任物业管理公司除了原有的维修资金使用混乱外，本应归入业主维修资金的小区停车收费等也被物业侵占。殷先生表示：“我们已经搜集到相关证据，并整理好材料，向物业追讨,不排除向法院起诉原物业公司的可能。”

事实上，类似殷先生所在小区遇到的情况，在上海的数千家物业小区中并不少见。不少将维修资金交由物业托管的小区，正面临维修资金缺乏有效监管的尴尬：物业受委托管理维修资金后，一般会将工程用款交给业委会审核，但业委会成员可能既不懂工程，又不通财务，也就谈不上有效监管。

今年7月中旬，上海零点市场调查有限公司曾做作过一次有关维修资金的调查。结果显示：在接受调查的406位市民中，9成人不了解自己缴纳的住房维修资金的去向，近7成人认为现行的住房维修资金存在对外不透明现象。

受访者在回答“可否方便地查询到自己缴纳的住房维修资金的支出情况”的问题时，过半的人表示从来不知道可以查询，仅有13%的受访者可以方便地查询到这笔基金的支出情况。

一直以来，有关维修资金的管理问题，业界颇多关注。“一方面，业主委员会成员尽可能由一些从事法律、财务等专业的业主担任，业主大会也可以聘请专业的中介机构对维修资金进行财务管理。”一位从事物业管理的专业人士如此建议。

市房地资源局有关人士也表示，为确保维修资金用到实处，引进中介机构把关，不失为一种有效的办法。

将财务管理委托给社会中介机构，将使维修资金的监管更加严格，业主利益也将多一道保障。但新的问题又随之出现：对于聘来管理财务的社会中介，业主又该支付多少酬劳？如何支付？怎样才能让这笔费用不成为一笔糊涂账？

根据市房地资源局与市物价局联合下发的《委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理有关收费问题的通知》，

◆代理记账服务费的参考价：物业管理区域每套住宅每月1元；非居住房屋每满100平方米建筑面积按一套计算，每月1元；未满100平方米建筑面积、有单独房地产权证的按一套计算，每月1元。

◆维修资金收支审计费的参考价：1250元+被审计会计期间的维修资金收支发生总额（不含筹集维修资金的收入部分）×0.25％，（单次审计费用一般不超过4000元）。

《通知》还公布了工程预算、决算审价费基准价，并规定决算审价收费采用差额定率累进计费方式，业主大会与社会中介机构可根据物业管理区域范围大小或者按照维修工程预算、决算审价的难易程度，在基准价上下10％幅度内协商确定。

同时，《通知》明确规定商品住宅维修资金委托代理记账服务费可以分别在物业管理服务费和物业维修资金中各列支50%；商品住宅维修资金委托审计费、审价费可以在维修资金中列支。业主大会委托社会中介机构管理公有住宅售后维修资金的服务费用的支付，参照此通知执行，所涉及的服务费用可以在物业维修资金中列支。

作者：□晨报记者丁利民