政府无偿划拨土地房产需要纳税吗

政府无偿划拨土地房产需要纳税吗

政府无偿划拨土地需要缴税.

农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析

近年来,我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象,很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方,用于建设厂房或门面房等非农业建设.随着城市建设规模的扩展,当政府对这些农村集体土地依法进行征收时,往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题,不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难,也直接影响了城市的建设与发展.针对此问题,我们就农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行了相关的法律分析,以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助.

关于合同效力的法律分析

(一)合同法有关合同效力的规定

《合同法》第七条规定,"当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益".

《合同法》第四十四条规定,"依法成立的合同,自成立时生效.法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定".

《合同法》第五十六条规定,"无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力.合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效".

(二)集体土地租赁合同的效力

1、《土地管理法》第四十三条第一款规定,"任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外".

《土地管理法》第六十三条规定,"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外".

《农村土地承包法》第三条规定,"国家实行农村土地承包经营制度.农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包".

以上法律规定表明,农村集体经济组织作为农村土地使用权的转让主体,其转让农村土地使用权的权限是受法律限制的,农村集体经济组织对农村土地使用权的转让,仅限于农村土地承包行为,农村土地要作为非农业建设用地,必须由国家依法征收为国有土地.国家可以依法将征收土地作为非农业建设用地或将土地使用权转让用于非农业建设,农村集体经济组织无权将农村土地使用权转让给第三方用于非农业建设.目前出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房经营或建设门面房等商业设施用于出租,该行为显然使农村集体土地的用途发生了变化,与我国法律关于农村集体土地使用权的转让只能用于农业用途的强制性规定相违背.

2、《土地管理法》第十一条第二款规定,"农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权".

《土地管理法》第十二条规定,"依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续".

《土地管理法实施条例》第四条第二款规定,"农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权".

《土地管理法实施条例》第六条规定,"依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记.土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效.依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记".

以上法律规定表明,我国实行土地权属的法定登记制度,转让土地使用权必须进行变更登记,否则,土地使用权实际上没有发生变更,仍属农村集体经济组织所有.目前农村集体土地使用权的出租大多未依法进行变更登记,土地使用权的出租行为应是无效的.

综合以上分析,目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上,还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的,应确认为无效合同.

但在现实生活中,对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为,土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处.此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不一定就被认定为无效合同.目前有很多的农村集体土地租赁就属于这种情况,往往在征地拆迁中给政府造成极大的困难.

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